На сколько можно повысить арендную плату

Повышение арендной платы — это не годовой перерасчёт услуг. Авансы за услуги остаются в том перерасчёте. Сама плата растёт одним из двух способов: по правилу, которое уже есть в договоре, или письменным предложением по § 2249 Гражданского кодекса (закон № 89/2012 Sb.), если такого правила в договоре нет.

Когда действует законное предложение#

Если стороны уже договорились, как плата растёт, действует условие договора. Индексация, фиксированный шаг или дата изменения — это и есть такая договорённость, и новая сумма считается по ней. § 2249 — запасной путь. Он применяется, когда договор повышение не согласовал и прямо его не запретил.

• Новый договор или изменение, с которым согласны обе стороны, устанавливает плату договором. Это не законное предложение.
• Если в договоре написано, что плата повышаться не будет, арендодатель не может использовать § 2249.
• Предложение касается арендной платы. Оно не пересчитывает тепло, воду и прочие услуги из годового перерасчёта.

Два потолка#

Предлагаемая плата может дойти до сопоставимой платы, обычной для этой квартиры в этом месте, а повышение вместе со всеми повышениями за последние три года не может превысить 20 %. Оба предела действуют сразу, поэтому предложение останавливается на меньшем из них. Отправить его можно только после двенадцати месяцев, в которые плата не повышалась.

Сопоставимая плата — это не оценка по объявлению. Постановление правительства № 453/2013 Sb. принимает экспертное заключение об обычной плате для конкретной квартиры или доказанные как минимум три сопоставимые платы. Квартиры должны быть сопоставимы по правам из договора и по жилой ценности. Плата за служебные квартиры, краткосрочное пользование, кооперативные квартиры членов кооператива и квартиры с платой, ограниченной государственной поддержкой, не берётся. Паушальный платёж, в котором спрятаны и услуги, сопоставимой платой не является.

Если бы сопоставимая плата была 22 000 Kč, предложение всё равно остановилось бы на 18 000 Kč. Если за эти три года плата уже выросла на 8 %, остаётся 12 %: 1 800 Kč и потолок 16 800 Kč, и его ещё ограничивает сопоставимая плата, если она ниже.

Что должно быть в предложении#

Предложение делается письменно. В нём указана новая плата и показано, что она укладывается в оба потолка. Предложение, отправленное раньше двенадцати месяцев, во внимание не принимается. То же с предложением, которое не называет новую плату и не доказывает условия. Доставку нужно чем подтвердить: ящик данных, заказное письмо или расписка арендатора.

Если арендатор согласен#

Согласие должно быть письменным, в течение двух месяцев с доставки. Молчание согласием не является. Если арендатор согласен, повышенная плата вносится с третьего календарного месяца после того, как предложение дошло. Предложение, доставленное 15 января, в новой сумме платится с апреля. Письменное согласие в этом примере нужно до 15 марта.

Если арендатор не согласен#

Без письменного согласия в течение двух месяцев арендодатель может просить суд назначить плату и на подачу заявления у него есть ещё три месяца. В примере это 15 июня. Опоздавшее заявление суд не удовлетворит, если арендатор заявит, что оно подано поздно. Суд назначает плату до суммы, обычной в этом месте и в это время, с действием со дня подачи заявления. Потолок 20 % ограничивает предложение арендодателя. Решение суда он не ограничивает.

Снижение может предложить и арендатор, по тем же правилам (§ 2249 абз. 4). Годовой перерасчёт услуг — отдельный документ, как и проценты на депозит.