Налог с аренды: норматив 30 % или фактические расходы

Этот текст для физического лица, которое сдаёт квартиру, не включённую в предпринимательское имущество. Такой доход относится к § 9 закона о подоходном налоге (закон № 586/1992 Sb.). Фирма платит налог на прибыль организаций, а аренда имущества в составе предпринимательского имущества облагается как самостоятельная деятельность по § 7. Краткосрочное проживание, при котором к жилью добавляются услуги для гостей, например уборка комнаты и смена белья, обычно тоже § 7. Площадка, через которую гость забронировал жильё, этого не решает.

Что считается доходом от аренды#

Доход — это арендная плата, полученная за календарный год. Авансы за тепло, воду и прочие услуги из перерасчёта услуг — не дополнительная прибыль: если вы сводите их с фактическими затратами, не включайте их ни в доходы, ни в расходы. Включить авансы в доход без соответствующей затраты значит обложить налогом деньги, которые только прошли через вас.

Депозит — не доход, когда арендатор его вносит, и его возврат — не расход. Проценты на депозит считаются отдельно.

Один способ на весь год#

Расходы — это либо норматив, либо затраты, которые вы можете подтвердить. Выбор покрывает все доходы по § 9 за этот год: по одной квартире нельзя взять норматив, а по другой фактические расходы. Способ, выбранный за уже прошедший год, задним числом не меняется. Переход в следующем году может потребовать корректировки налоговой базы по § 23 абз. 8.

Норматив 30 %#

Если вы не заявляете подтверждённые расходы, можно вычесть 30 % дохода от аренды, но не больше 600 000 Kč в год (§ 9 абз. 4). Потолок достигается при доходе 2 000 000 Kč. Свыше этой суммы вычет остаётся 600 000 Kč. В нормативе уже сидят все расходы, связанные с арендой, поэтому амортизацию, проценты по кредиту, ремонт и страховку сверху добавить нельзя. Записи о доходах и учёт дебиторской задолженности по договору всё равно ведутся.

Фактические расходы#

Второй путь — расходы на получение, обеспечение и сохранение арендной платы, которые вы можете показать. Если квартирой пользуетесь и сами, вычитается только доля, приходящаяся на сдачу.

• Налоговая амортизация здания. Земля не амортизируется. Годовую сумму считает калькулятор амортизации.
• Ремонт и содержание, например покраска или ремонт котла. Техническое улучшение увеличивает первоначальную стоимость и амортизируется, а не списывается целиком в год оплаты.
• Проценты по кредиту, на который куплена сдаваемая вещь. Погашение основного долга расходом не является.
• Налог на недвижимость, страховка здания, управление объектом и вознаграждение за поиск арендатора.

Амортизация — это налоговый расход арендодателя. Это не строка перерасчёта услуг, и в авансы арендатора она не входит.

Та же квартира, оба способа#

Плата 20 000 Kč в месяц — это 240 000 Kč в год. Авансы за услуги в стороне. Норматив — 30 %, то есть 72 000 Kč, и частичная налоговая база от аренды — 168 000 Kč.

Фактические расходы по зданию с первоначальной стоимостью 3 000 000 Kč в 5-й группе, равномерно, со второго года: амортизация 102 000 Kč, проценты по кредиту 70 000 Kč, страховка и налог на недвижимость 8 000 Kč. Это 180 000 Kč расходов и частичная база 60 000 Kč. Здесь выигрывают фактические расходы. Они перестают выигрывать, когда подтверждённые затраты падают ниже норматива 72 000 Kč — обычный случай погашенного кредита и уже списанного здания.

Базовая льгота налогоплательщика на 2026 год — 30 840 Kč. Сама по себе она покрывает налог с базы до 205 600 Kč, поэтому оба столбца этого примера могут выйти в ноль, если аренда — единственный доход. Рядом с зарплатой льгота уже использована, и налог снижает именно меньшая частичная база. Ставка 23 % относится к части совокупной базы выше 36-кратной средней зарплаты, на 2026 год это 1 762 812 Kč, а не к частичной базе от аренды самой по себе. С дохода по § 9 не платятся взносы на социальное и медицинское страхование. Если другого основания для медицинского страхования нет, человек может быть лицом без налогооблагаемых доходов и платить взнос на этом основании.

Когда подаётся декларация#

Декларация подаётся, когда налогооблагаемый доход за год выше 50 000 Kč, когда показан убыток, а у работника, который в остальном выполняет условия, — когда доходы по § 7–§ 10 вместе выше 20 000 Kč. Порог считается от арендной платы, а не от прибыли. Доход от аренды указывается в приложении № 2 декларации по подоходному налогу физического лица. При нормативе ведутся записи о доходах и учёт дебиторской задолженности. При фактических расходах — доходы и расходы по времени, учёт амортизируемого здания и, в год окончания аренды, дебиторская и кредиторская задолженность.

Если день выпадает на выходной или праздник, срок переносится на ближайший рабочий день. Для платы, полученной в 2026 году, основной срок — 1 апреля 2027 года. Сам по себе ящик данных дату не сдвигает.