Zvýšení nájemného není roční vyúčtování služeb. Zálohy na služby zůstávají v tom vyúčtování. Samotné nájemné se zvyšuje jedním ze dvou způsobů: podle pravidla, které už je ve smlouvě, nebo písemným návrhem podle § 2249 občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.), když smlouva žádné takové pravidlo nemá.
Kdy se použije zákonný návrh#
Když si strany zvyšování nájemného už ujednaly, platí ujednání ve smlouvě. Inflační doložka, pevný krok nebo den, ke kterému se nájemné mění, takové ujednání je a nová výše se počítá podle něj. § 2249 je náhradní postup. Použije se, když smlouva zvyšování nesjednává a výslovně ho ani nevylučuje.
- Nová smlouva nebo změna, na které se obě strany dohodnou, stanoví nájemné smlouvou. To není zákonný návrh.
- Pokud smlouva říká, že se nájemné zvyšovat nebude, pronajímatel § 2249 použít nemůže.
- Návrh se týká nájemného. Nepřepočítává teplo, vodu ani další služby z ročního vyúčtování.
Dva stropy#
Navržené nájemné smí dosáhnout srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě a zvýšení spolu se vším, k čemu už v posledních třech letech došlo, nesmí přesáhnout 20 %. Oba limity platí najednou, takže návrh končí na tom nižším. Poslat ho lze až po dvanácti měsících, v nichž nájemné zvýšeno nebylo.
Srovnatelné nájemné není odhad z inzerátu. Nařízení vlády č. 453/2013 Sb. bere znalecký posudek o obvyklém nájemném pro konkrétní byt, nebo prokazatelné doložení aspoň tří srovnatelných nájemných. Byty musí být srovnatelné v právech ze smlouvy a v obytné hodnotě. Nájemné ze služebních bytů, z krátkodobého užívání, z družstevních bytů užívaných členy družstva a z bytů s nájemným omezeným veřejnou podporou se nebere. Paušální platba, která do jedné částky schová i služby, srovnatelné nájemné není.
| Údaj | Částka |
|---|---|
| 20 % ze současného nájemného | 3 000 Kč |
| Strop z pravidla 20 % | 18 000 Kč |
| Srovnatelné nájemné v daném místě | 16 500 Kč |
| Nejvyšší nájemné, které návrh může uvést | 16 500 Kč |
Kdyby srovnatelné nájemné bylo 22 000 Kč, návrh stejně končí na 18 000 Kč. Kdyby nájemné v těch třech letech už vzrostlo o 8 %, zbývá 12 %: 1 800 Kč a strop 16 800 Kč, a i ten ještě omezí srovnatelné nájemné, pokud je nižší.
Co musí návrh obsahovat#
Návrh je písemný. Uvádí nové nájemné a dokládá, že se vejde do obou stropů. K návrhu poslanému dřív, než uplyne dvanáct měsíců, se nepřihlíží. Stejně tak k návrhu, který nové nájemné neuvádí a splnění podmínek nedokládá. Doručení mějte čím prokázat: datovou schránku, doporučené podání nebo převzetí, které nájemce potvrdí.
Když nájemce souhlasí#
Souhlas musí být písemný, do dvou měsíců od doručení. Mlčení souhlas není. Když nájemce souhlasí, vyšší nájemné se platí od třetího kalendářního měsíce po dojití návrhu. Návrh doručený 15. ledna se v nové výši platí od dubna. V tom příkladu musí písemný souhlas dojít do 15. března.
Když nájemce nesouhlasí#
Bez písemného souhlasu do dvou měsíců může pronajímatel navrhnout, aby nájemné určil soud, a na podání má další tři měsíce. V příkladu to vychází na 15. června. K opožděnému návrhu soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že byl podán pozdě. Soud určí nájemné do výše v místě a čase obvyklé, s účinky ode dne podání návrhu soudu. Strop 20 % omezuje návrh pronajímatele. Rozhodnutí soudu neomezuje.
Snížení může navrhnout i nájemce, a použijí se stejná pravidla (§ 2249 odst. 4). Roční vyúčtování služeb je samostatný dokument, stejně jako úrok z kauce.
Časté otázky
O kolik může pronajímatel v Česku zvýšit nájemné?
Pokud smlouva zvyšování už neřeší, písemný návrh podle § 2249 smí jít až na srovnatelné nájemné v místě a zvýšení spolu se zvýšeními za poslední tři roky nesmí přesáhnout 20 %. Návrh musí také počkat dvanáct měsíců od posledního zvýšení.
Od kdy se platí vyšší nájemné, když nájemce souhlasí?
Od třetího kalendářního měsíce po doručení návrhu. Návrh doručený v lednu se v nové výši platí od dubna, pokud nájemce do dvou měsíců písemně souhlasil.
Co když nájemce na návrh nereaguje?
Mlčení není souhlas. Pronajímatel může do tří měsíců po uplynutí těch dvou měsíců navrhnout soudu, aby nájemné určil. Soud může určit nájemné až do v místě obvyklé výše, kterou pravidlo 20 % nestropuje, s účinky ode dne podání.
Nové nájemné musí být ve smlouvě
Návrh platí, jen když umíte doložit, že ho nájemce dostal, a smlouva je záznam toho, co platí. 2doors drží smlouvu i oznámení na jednom místě.
Podívat se na smlouvyPraktický průvodce, ne právní rada. Limity odpovídají § 2249 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, a nařízení vlády č. 453/2013 Sb. ve znění účinném do konce roku 2026. U konkrétního bytu rozhoduje smlouva: jestli už zvyšování sjednává, nebo ho výslovně vylučuje.