Daň z pronájmu: paušál 30 % nebo skutečné výdaje

Tenhle text je pro fyzickou osobu, která pronajímá byt nezařazený v obchodním majetku. Takový příjem spadá pod § 9 zákona o daních z příjmů (zákon č. 586/1992 Sb.). Firma platí daň z příjmů právnických osob a nájem majetku v obchodním majetku živnosti se daní jako samostatná činnost podle § 7. Krátkodobé pobyty, u kterých k bydlení přidáváte služby pro hosty, třeba úklid pokoje a výměnu prádla, bývají taky § 7. Platforma, přes kterou se host objednal, o tom nerozhoduje.

Co je příjem z nájmu#

Příjem je nájemné přijaté v kalendářním roce. Zálohy na teplo, vodu a další služby z vyúčtování služeb nejsou další zisk: když je vyúčtujete proti skutečným nákladům, nechte je mimo příjmy i mimo výdaje. Dát zálohy do příjmů bez odpovídajícího nákladu znamená zdanit peníze, které jen protekly.

Kauce není příjem, když ji nájemce složí, a její vrácení není výdaj. Úrok z kauce se počítá zvlášť.

Jeden způsob na celý rok#

Výdaje jsou buď paušál, nebo náklady, které umíte prokázat. Volba platí pro všechny příjmy podle § 9 v daném roce: u jednoho bytu nelze použít paušál a u druhého skutečné výdaje. Způsob zvolený pro už uplynulý rok nelze zpětně změnit. Přechod v dalším roce může vyžadovat úpravu základu daně podle § 23 odst. 8.

Paušál 30 %#

Neuplatníte-li prokázané výdaje, můžete odečíst 30 % příjmů z nájmu, nejvýše však 600 000 Kč za rok (§ 9 odst. 4). Strop se naplní při příjmech 2 000 000 Kč. Nad tuto částku zůstává odpočet 600 000 Kč. V paušálu už jsou všechny výdaje spojené s nájmem, takže odpisy, úroky z úvěru, opravy ani pojištění k němu nelze přičíst. I tak vedete záznamy o příjmech a evidenci pohledávek vzniklých v souvislosti s nájmem.

Skutečné výdaje#

Druhá cesta jsou výdaje na dosažení, zajištění a udržení nájemného, které umíte doložit. Když byt užíváte i sami, odečte se jen podíl připadající na pronájem.

• Daňový odpis stavby. Pozemek se neodepisuje. Roční částku spočítá kalkulačka odpisů.
• Opravy a udržování, třeba vymalování nebo oprava kotle. Technické zhodnocení zvyšuje vstupní cenu a odepisuje se, neodečítá se celé v roce zaplacení.
• Úroky z úvěru, kterým byla pořízena pronajímaná věc. Splátky jistiny výdaj nejsou.
• Daň z nemovitých věcí, pojištění stavby, správa nemovitosti a provize za sehnání nájemce.

Odpis je daňový výdaj pronajímatele. Není to položka vyúčtování služeb a nájemci se do záloh nedává.

Stejný byt, oběma způsoby#

Nájemné 20 000 Kč měsíčně je 240 000 Kč za rok. Zálohy na služby jsou stranou. Paušál je 30 %, tedy 72 000 Kč, a dílčí základ daně z nájmu je 168 000 Kč.

Skutečné výdaje u stavby se vstupní cenou 3 000 000 Kč v 5. skupině, rovnoměrně, od druhého roku: odpis 102 000 Kč, úroky z úvěru 70 000 Kč a pojištění s daní z nemovitých věcí 8 000 Kč. To je 180 000 Kč výdajů a dílčí základ 60 000 Kč. Tady vyhrají skutečné výdaje. Přestanou vyhrávat, jakmile prokázané náklady klesnou pod paušál 72 000 Kč, což bývá případ splaceného úvěru a už odepsané stavby.

Základní sleva na poplatníka je pro rok 2026 30 840 Kč. Sama pokryje daň ze základu do 205 600 Kč, takže oba sloupce tohohle příkladu mohou vyjít na nulu, když je nájem jediný příjem. Vedle mzdy je sleva už vyčerpaná a nižší dílčí základ je to, co daň sníží. Sazba 23 % se týká části úhrnu základů daně nad 36násobek průměrné mzdy, což je pro rok 2026 částka 1 762 812 Kč, ne dílčího základu z nájmu samotného. Z příjmů podle § 9 se neplatí sociální ani zdravotní pojištění. Kdo nemá jiný titul zdravotního pojištění, může být osoba bez zdanitelných příjmů a pojistné platit z toho titulu.

Do kdy podat přiznání#

Přiznání se podává, když zdanitelné příjmy za rok přesáhnou 50 000 Kč, když vykážete ztrátu, a u zaměstnance, který jinak splňuje podmínky, když příjmy podle § 7 až § 10 dohromady přesáhnou 20 000 Kč. Hranice se posuzuje z nájemného, ne ze zisku. Příjmy z nájmu patří do přílohy č. 2 přiznání k dani z příjmů fyzických osob. U paušálu vedete záznamy o příjmech a evidenci pohledávek. U skutečných výdajů vedete příjmy a výdaje v časovém sledu, evidenci odpisované stavby a v roce, kdy nájem končí, pohledávky a dluhy.

Připadne-li den na víkend nebo svátek, posouvá se lhůta na nejbližší pracovní den. U nájemného přijatého v roce 2026 je základní lhůta 1. dubna 2027. Samotná datová schránka termín neposouvá.